分類:特區二十周年

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淺談回歸以來的公營房屋政策 | 黎治甫

文:黎治甫(公屋被迫遷戶關注組成員)

​公共租住房屋(下稱公屋)是整個公營房屋政策的重要部分。現時全港約有3成人口居住在公屋單位,由於基層市民難以承誓香港的私人住宅租金和售價。所以公屋便成為基層市民安居的一個指望。然而,回歸至今二十年,公屋建屋量遠遠未能滿足住屋需要、輪候上樓遙遙無期、公屋居住條件陸續被收緊等等。一路走來,我們的公營房屋政策出了什麼問題?本文嘗試從幾方面作簡單剖析。

輪候公屋遙遙無期

​回歸初期,由於董建華政府推出「八萬五計劃」,大量增建公營房屋,目標為推高市民置業比率至七成,希望建構「置業階梯」,長遠將市民遂步推向私營住屋。然而一場亞洲金融風暴,令香港樓市鮮有地大幅下滑。為挽救樓市,政府於2000年初起,大幅減少公營房屋供應(減建公屋、停建居屋),確保公營房屋對私營房屋私人的「干預」減至最低,讓樓市盡快回復「正常」。2000年時,一年有四萬二千多個公屋單位供應,但到2007-16年間,公屋實際興建量已跌至平均每年約一萬四千個單位。但公屋申請數量卻與日俱增。2005年時公屋申請只有約九萬個,直至今年,申請數量已突破二十七萬多。由於公屋供應遠遠未能滿足申請的需求,公屋的輪候時間由回歸初期的平均三年已延後至現時平均四年半多。

​一方面,公屋單位供應不足,另一方面我們的樓價卻節節上升,2015年時有外國國研究機構報告指樓價中位數已是家庭入息中位數的十七倍。為覓安居之所,更多人唯有輪候公屋。可政府卻屢屢以不同的措施壓低公屋申請人數(儘管不成功),其中又以「非長者單身人士配額及計分制」最為人詬病。由2005年開始,房委會更改將公屋申請人當中的非長者單身人士分隔出來,由普通家庭申請先到先得的輪候方式,改以配額及計分制方式,大幅延長申請時間,近年(2014年)更將其上樓時間進一步延後。現時根據計分制度,一個二十歲的單身年青申請人至少要輪候二十八年時間才有可能獲配公屋……

陸續被收緊的居住條件

​那麼千辛萬苦獲編配公屋後,就能獲得安居嗎?

​公屋住戶需要每月向房委會繳付租金。以往釐定租金水平上限受到法例規定(租金佔入息比例中位數不得超出百分之十)。然而,該規定於2008年正式被「可加可減機制」取代。該機制主要隨著住戶的收入變動調整公屋租金,但卻取代了以往對租金的「封頂」。結果自可加可減機制實施至今,公屋居民已被四次大幅加租(當中三次的加幅均達到10%)。

​同時,由於公屋建屋量嚴重不足,房委會為增加更多公屋的「回收單位」作編配之用,於是多年來多次以「有效運用資源」為名不斷收緊公屋居民的居住資格和條件,希望促使更多公屋住戶調遷(或遷出)而交出手上所住的單位。2007年,房委會首次執行寬敞戶的強制調遷,並將執行標準陸續收緊。結果那些因為重建安置或彈性編配的公屋居民陸續因為家中成員過世而成為寬敞戶被迫調遷。而數字顯示近年公屋的「回收單位」佔整年的公屋編配的數字越來越高,其中2014-15年度回收單位比新建公屋單位更超出一倍。

​此外,房委會於去年決定將實行多年的公屋富戶政策收緊,並於今年10月起大幅收緊居住資格。過往,房委會向收入水平較高的公屋住戶徵收懲罰性租金(倍半或雙倍租),而收入及資產水平均超出標準的住戶就要被收回公屋單位。然而,房委會卻在去年議決:若公屋住戶收入或資產任何一項超出標準就要被沒收公屋單位。由於門檻被大幅收緊,使公屋住戶人心惶惶。

私營化的公營房屋政策

​2005年,房委會將旗下商場和停車場管理權售予領匯(領展)。由於改為私營管理,領匯對旗下商戶多次大幅加租,甚至不予一些小商戶續租約。令不少與居民生活息息相關的小店商戶消失在屋邨內,對公屋居民帶來嚴重影響(甚至近年連領展也出售賣資產)。

​過去,董建華時期興建大量公屋是為了構築「置業階梯」,推高市民自置物業比率,長遠逐步減少居於公營房屋的住戶數目。所以當年大量增建公屋非為讓更多人安居,而是為了讓更多居民爬升置業階梯,「公屋」只是作為促進置業階梯運作的一件工具。政府的如意算盤是,居民透過入住公共租住房屋,讓其累積財富,而後透過財富購入資助置業單位,最後透過轉售資助自置居所獲利而正式進入私人住宅市場。

​所以在整個公營房屋政策中,資助自置居所均佔有重要的位置。在2013年時長遠房屋策略中主張公營和私營的建屋比例是六比四,該六成公營房屋並非指全部均為出租公屋,而是當中包含一定數目的資助自置居所(主要是居屋)。然而,與出租公屋不同,資助自置居所卻能夠流入私人住宅市場。以居屋為例,居屋業主在補回地價後便可將其單位在私人市場自由買賣,而近年的資助自置居所成交價屢創新高,惹來質疑是變相托市。

總結

​一直以來,我們的公營房屋政策本質無甚變化。政府仍然維持高地價政策、放任私人住宅的瘋狂飆升、公屋輪候遙遙無期、居住條件不斷被收緊等。而我們的新特首林鄭月娥在競選時的房屋政策主張:以置業為主導、增加綠置居供應、甚至直言希望長遠減少公屋居住比率….. 一切彷彿又回到以前一樣。

​因為,二十年來我們的公營房屋政策,從來不是以安居為本。